Akribie & Spürsinn.
Datenkompetenz bei der Grundstücksbewertung.
Grundstücke sind eine höchst individuelle Angelegenheit. Lage, Topografie, Infrastruktur, Historie und vieles mehr gilt es bei einer Bewertung und späteren Entwicklung zu berücksichtigen. Denn nicht jedes Objekt und jedes Erschließungsvorhaben kann auf jedem Grund gebaut werden. Datenerhebungen geben hierbei erste wichtige Hinweise. Dazu wird in verschiedenen Geoinformationssystemen recherchiert, werden Daten akribisch zusammengetragen, analysiert und in den jeweiligen Kontext gesetzt. Dafür braucht es geballte Kompetenz, viel Erfahrung und ein großes Netzwerk, damit die Projektfläche passgenau zu den Anforderungen und Bedürfnissen des Entwickelnden bzw. des Investierenden passt – und manchmal auch detektivischen Spürsinn. Das ist die Kernkompetenz von Bockermann Fritze plan4buildING – als Makler, Grundstücksentwickler, Standortexperte sowie als Generalplaner für großflächige Gewerbe- und Logistikimmobilien wie auch für Geschäfts- oder Wohnhäuser.
Autorin: Eike Birck
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Wenn wir ein Grundstück analysieren oder vermitteln, brauchen wir eine Vielzahl an Informationen, um es fundiert zu bewerten“, berichtet Dipl.-Ing. Martin Pollpeter, Geschäftsführer und Gesellschafter bei Bockermann Fritze plan4buildING. „Diese Informationen bekommen wir über Geoinformationssysteme, die dazu dienen, raumbezogene Daten zu erfassen, aufzubereiten und zu präsentieren. Viele Datenbanken sind im Internet frei zugänglich. Sie werden beispielsweise von Kommunen und Ländern zur Verfügung gestellt.“ Dazu zählen Katasterkarten von Flurstücken, aber auch Straßenkarten und Luftbilder. „Wichtig für unsere Analyse von Perspektivflächen ist der Flächennutzungsplan als Instrument der städtebaulichen Entwicklung. Er stellt allgemeine Entwicklungs- und Planungsziele einer Gemeinde dar. Dazu zählt die Ausweisung an Gewerbeflächen. Daran können wir ablesen, ob die Gemeinde ein Interesse daran hat, bestimmte Flächen zu entwickeln“, so Martin Pollpeter. „Im nächsten Schritt betrachten wir solche Flächenpotenziale im Bebauungsplan, der regelt, ob und in welcher Art und Weise auf einem Grundstück gebaut werden darf – falls überhaupt einer vorhanden ist“, betont Mareike Plümers, die seit 2019 als Kaufmännische Projektleiterin im plan4buildING-Team für die Grundstückssuche und -vermittlung dabei ist.
"Wenn wir ein Grundstück
analysieren oder vermitteln, brauchen
wir eine Vielzahl an Informationen, um
es fundiert zu bewerten."
Martin Pollpeter
Geschäftsführer und Gesellschafterbei Bockermann Fritze plan4buildING
Chancen & Risiken erkennen.
Geoinformationssysteme liefern zudem wertvolle Informationen über die Infrastruktur. Das ist nicht nur bedeutsam für eine seriöse Kostenkalkulation, sondern zum Beispiel auch für eine vorzeitige Bewertung des Betriebs von Gewerbe- und Logistikimmobilien. Neben Straßen zählen Verkehrsdaten, Angaben zu Schallwerten, Versorgungseinrichtungen und -leitungen von Strom, Energie, Fernwärme, Telekommunikation oder Wasser dazu. Apropos: Zur Infrastruktur der Entwässerung gehören unter anderem Informationen zum Kanalbestand, Gewässerkarten oder die Ausweisung von Überflutungsgebieten. „Das muss bei späteren Planungen selbstverständlich berücksichtigt werden“, betont Martin Pollpeter.
Außerdem nehmen die BF-Fachleute die Topographie genauestens in den Blick. Auf diesen Karten wird das Gelände in der Regel durch Höhenlinien oder Befliegungsdaten dargestellt, ergänzt um markante Höhenpunkte (Gipfel, Sättel etc.) und den Verlauf der Gewässer sowie Straßen, Bahnlinien, größere Gebäude, die Umrisse von Ortschaften und andere technische Sachverhalte wie Grenzen, Wasser- oder Stromleitungen. „Wir haben bei uns im Haus ein eigenes Vermessungsteam und können dank unseres großen Expertennetzwerkes rasch Boden- oder Schadstoffgutachten beauftragen. Wir haben viel Erfahrung mit der Bewertung von Grundstücken und Machbarkeitsstudien“, unterstreicht Maximilian Mühlenweg. Aus technischer Sicht sind außerdem zurückliegende Baugrundgutachten interessant, denn manchmal wurden schon Bohrungen zur Bodenbeschaffenheit vorgenommen. Weiterhin muss auf Erdbebenzonen und Senkungsgebiete geachtet werden. „Im Ruhrgebiet haben wir durch den Bergbau oftmals Höhenabweichungen von über sechs Metern. Und wenn wir an Erdbebenzonen wie im Kölner oder Stuttgarter Raum denken, dann müssen wir das in puncto Statik oder kostenintensiverer Aussteifung einer Konstruktion abbilden“, weiß Maximilian Mühlenweg, der bei Bockermann Fritze zunächst ein Praktikum absolvierte, anschließend als Werkstudent arbeitete und 2019 nach seinem Studium fest angestellt wurde. Seit Oktober 2023 leitet er das Projektmanagement in Enger und das Immobilienteam rund um Mareike Plümers und Catharina Kiel, die seit Oktober 2023 neu an Bord ist.
Daten im projektbezogenen Kontext.
Es ist eine wahre Kartenflut, mit der sich das BF-Team beschäftigt. Neben den bereits genannten Geoinformationssystemen gibt es Karten, auf denen umweltrelevante Belange abgebildet werden. Es gibt Infos zu Naturschutz-, Landschaftsschutz- oder Wolfsgebieten, Überflutungs- oder Alleenkarten, Karten zu Waldgebieten, Altlastenverzeichnisse und noch vieles mehr. Es stellen sich zahlreiche Fragen: Gibt es in einem bestimmten Gebiet besondere Vorgaben zum Artenschutz oder müssen in puncto Immission in Bezug auf die Nachbarschaft bestimmte Richtlinien berücksichtigt werden? Zwar sind die Karten alle öffentlich und jeder kann sich ein Bild machen, aber die Analyse und Einordnung in den Kontext ist keineswegs banal. Der technische Bereich der voruntersuchenden Planung ist hoch komplex und wird von Matthias Kruse, Dipl.-Ing. und zugleich Prokurist bei Bockermann Fritze plan4buildING, geleitet. Seit dem 1. Januar 2024 fungiert zudem Yvonne Wehmeyer als Schnittstelle zwischen dem Maklerteam von Maximilian Mühlenweg und dem technischen Planungsteam um Matthias Kruse.
Nach ihrem Architekturstudium sattelte die 50-Jährige noch ein Studium der Immobilienwirtschaft drauf und kennt nun beide Seiten des Schreibtisches: die Perspektive der Maklerin und die der Planerin.
„Es ist eine Sisyphosarbeit“, räumt Martin Pollpeter ein. Doch anders als bei der sprichwörtlichen Figur aus der griechischen Mythologie, die einen Felsblock einen Berg hinaufwälzen muss, der, fast am Gipfel, jedes Mal wieder ins Tal rollt, kommt das BF-Team bei seinen Bemühungen ans Ziel: eine fundierte und belastbare Experteneinschätzung in einem konkreten Projektkontext.
Akribische Detektivarbeit.
Die Entwicklung von Flächen zu Bauland ist das eine, das andere ist es, überhaupt freie Flächen ausfindig zu machen. Auch darum kümmern sich bei plan4buildING Mareike Plümers und Catharina Kiel mithilfe von Geoinformationssystemen. Wird irgendwo eine freie Fläche entdeckt, müssen die beiden häufig Detektivarbeit leisten, um herauszufinden, wem das Grundstück gehört. „Wenn wir Glück haben, ist die Stadt oder Kommune die Besitzerin, aber manchmal telefonieren wir viel herum oder fragen sogar in der Nachbarschaft“, lacht Mareike Plümers. „Dadurch, dass wir bei Bockermann Fritze über so gute Kontakte verfügen, können wir den Eigentümer häufig schnell ermitteln“, ergänzt Catharina Kiel. Ist eine freie Fläche gefunden, arbeiten sich die beiden Immobilienexpertinnen durch alle relevanten Geoinformationssysteme, tragen die Daten zusammen und gleichen aus der Kundendatei ab, welches Grundstück mit welchen Voraussetzungen zu den Bedürfnissen und Anforderungen der unterschiedlichen Kundschaft passen könnte. „Durch unsere Datensammlung und die Expertise bei der Analyse können wir das Potenzial und den Mehrwert für unsere Kundschaft sichtbar machen. Es ist toll, dass wir hier bei Bockermann Fritze alle Hand in Hand arbeiten“, sagt Catharina Kiel. „Wenn sich aus den Daten eine technische Frage ergibt, die im Zusammenhang mit einer sich anschließenden Planung steht, kann ich einfach ins Nachbarbüro gehen und das schnell und unkompliziert klären. Oder ich frage bei den Kolleginnen und Kollegen von BF IngenieurConsult nach. Wir haben ja alle Kompetenzen unter einem Dach vereint.“
Das Netzwerk macht den Unterschied.
Die gut vernetzten Generalplanerinnen und -planer von Bockermann Fritze plan4buildING stehen in engem Kontakt mit ihren vielen Partnerinnen und Partnern aus der Baubranche: „Dazu gehören Investoren, Vermarkter, potenzielle Nutzer, Mieter, Eigentümer und Wirtschaftsförderungen – und das bundesweit“, zählt Martin Pollpeter auf. Die Kombination aus Netzwerk und bautechnischem sowie baurechtlichem Know-how sorgt dafür, dass Bockermann Fritze schneller als andere reagieren kann. Egal ob es sich um eine große Fulfillment- oder eine vergleichsweise kleinere B2C-Anlage handelt.
„Unser großes Netzwerk ist eindeutig unser Plus“, stimmt Mareike Plümers zu. „Wir bringen Investoren und Mietinteressierte zusammen. Das ist außerdem ein enormer Vorteil für das behördliche Genehmigungsverfahren, wenn schon gleich ein potenzieller Mieter bereitsteht.“ „Wenn wir bei einem freien Grundstück Potenzial sehen, sprechen wir gezielt Menschen aus unserem Netzwerk an, die es entwickeln können“, fügt Martin Pollpeter hinzu. „Außerdem können wir prüfen, ob es sinnvoll wäre, ein großes Grundstück zu filetieren, damit es für viele unterschiedliche Nutzungen funktioniert. Wir wissen genau, welches Grundstück wir wem anbieten können. Wo es Sinn ergibt, zum Beispiel ein Logistikunternehmen anzusiedeln, und wo es zwecklos ist, weil der Schallschutz nur eine geringe Anzahl an Lkw am Tag zulassen würde. Wir zeigen Chancen und Grenzen auf. Auf planerischer Seite macht die Technical Due Diligence sichtbar, was möglich ist. Wenn wir ein Grundstück ermittelt und vermittelt haben, wissen wir, was für die Planung essenziell ist.“
Diskretion ist oberstes Gebot. „Ein vertrauenswürdiger Umgang mit den Daten ist für uns eine Selbstverständlichkeit“, betont Catharina Kiel. „Das gilt natürlich auch im Umgang mit unserer Kundschaft“, unterstreicht Mareike Plümers. „Sehr oft dürfen wir den Eigentümern nicht mitteilen, wer Interesse an dem Grundstück hat, weil sich Unternehmen bestimmter Asset-Klassen nicht in die Karten gucken lassen möchten, wo sie einen Standort suchen, um nicht mit Mitbewerbenden aus derselben Branche in Konkurrenz um ein begehrtes Grundstück in optimaler Lage zu treten.“
Ganz klar: Ohne Daten geht es nicht, aber sie allein sagen noch nicht viel aus. „Man muss sie in den projektbezogenen Kontext bringen“, resümiert Yvonne Wehmeyer, „und dabei steht der Faktor Mensch eindeutig im Fokus.“