Nachhaltig entwickelt

Ein B-Plan, der neue Wege geht

Auf 3,4 Hektar Fläche entsteht in Enger-Pödinghausen in den nächsten Jahren neuer Wohnraum. Insgesamt bis zu 70 Wohneinheiten in Ein- und Mehrfamilienhäusern mit einer beispielhaften zentralen Energieversorgung. Damit das Gebiet am Vorsteherweg entwickelt werden kann, war die Aufstellung eines Bebauungsplanes – kurz B-Plan – notwendig. Das wiederum war ein weiter Weg, ein fast zwei Jahre dauerndes Verfahren, das von Seiten der Planenden viel Kreativität, Flexibilität und Geduld erforderte. Am 29. April 2024 stimmte der Rat der Stadt dem Plan zu.


Autorin: Eike Birck


Das Ziel des Bebauungsplanes ist die Bereitstellung von Wohnbaugrundstücken im Ortsteil Pödinghausen. Das Ziel der Planung ist eine nachhaltige, den Naturraum schonende und das vorhandene Wohnumfeld berücksichtigende Entwicklung“, heißt es im Satzungsbeschluss. Seinen Anfang nahm der Plan genau genommen aber schon vor rund vier Jahren. Ein Landwirt hatte Interesse signalisiert, sein Grundstück verkaufen zu wollen. Durch Kontakte und das gute Netzwerk wurden die Planenden von Bockermann Fritze DesignHaus, die bereits seit vielen Jahren Baugebiete erschließen, darauf aufmerksam. Allerdings war nur etwa ein Viertel der Fläche – rund um den alten Bauernhof – am heutigen Vorsteherweg im Flächennutzungsplan zur Bebauung vorgesehen. „Eine Bauleitplanung ist jedoch nur sinnvoll, wenn man eine große Lösung anstrebt“, betont Ralf Fritze, geschäftsführender Gesellschafter der Bockermann Fritze 
Unternehmensgruppe.   

Viele fachliche Fragen

Das bedeutete, dass sowohl der Flächennutzungsplan – ein Instrument der räumlichen Planung, in dem die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung einer Gemeinde kartografisch und textlich dargestellt wird, verändert, als auch der B-Plan aufgestellt werden mussten. Dieses war mit sehr vielen fachlichen Fragestellungen verbunden, die die Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes und der Landschaftspflege betreffen. Den Umgang mit Wasser, Luft und Boden sowie Schallschutz und die Interessen der Anlieger galt es hierbei zu berücksichtigen. Die Aufgabe der Bauleitplanung war es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde vorzubereiten und zu leiten. Das bedeutete viel Arbeit für Stadtplanerin Leonie Weinbrenner. Die Projektingenieurin von Bockermann Fritze plan4buildING war rund ein Jahr damit befasst, akribisch das gesamte Abwägungsmaterial in einer Matrix zusammenzustellen und Stellungnahmen zu den verschiedenen Themenbereichen zu verfassen, um die politischen Gremien von der Planung zu überzeugen. Denn in letzter Instanz liegt die Entscheidung, ob ein Bebauungsplan aufgestellt und einem neuen Plan zugestimmt wird, bei der Politik. An dem umfangreichen Planungsprozess arbeiteten mit Bockermann Fritze DesignHaus, IngenieurConsult und plan4buildING alle drei Firmen der Unternehmensgruppe Hand in Hand zusammen.

Beispielgebende zentrale Energieversorgung

Das Ziel ist es, neuen – dringend benötigten – Wohnraum zu schaffen. Idealerweise barrierefrei, energetisch sparsam und bezahlbar. Eine Frage der sozialen Gerechtigkeit – insbesondere gegenüber jungen Familien. „Wenn wir den begrenzten Bestand nicht erweitern und keine Flächen mehr entwickeln, werden die Mietpreise weiter steigen“, gibt Ralf Fritze zu bedenken. Da jeder Eingriff in Grünflächen problematisch für die Ziele zur Klimaanpassung und die CO2-Bilanz ist, gilt es, gute Lösungen zu finden und den Wohnraum zugleich bezahlbar zu halten. Für das neue Quartier am Vorsteherweg hat Bockermann Fritze eine zentrale Lösung für die Energieversorgung der geplanten 32 Gebäude mit insgesamt bis zu 70 Wohneinheiten entwickelt. Durch Wärmepumpen-Kaskaden, die etwa in der Mitte des Quartiers in einer architektonisch ansprechenden Energiestation installiert werden, braucht nicht mehr jedes Haus eine eigene Wärmeversorgung. 

Das bedeutet eine Reduktion fossiler Energien und einen geringeren Materialaufwand, was insgesamt den CO2-Fußabdruck verbessert. Der zentrale Quartiersplatz soll zudem ein Ort der Begegnung werden. Bänke um die alten Hofeichen, die erhalten werden, sorgen für Aufenthaltsqualität.  

Durchmischtes Wohngebiet

Zu den Verfahrensschritten bei der Änderung des B-Plans gehört die rechtzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit. Dadurch erhalten u. a. Anwohnende die Möglichkeit, ihre Sorgen und Bedenken zu äußern. Mit viel Geduld hat Leonie Weinbrenner, die 2017 als Praktikantin bei Bockermann Fritze angefangen hat, die Stellungnahmen, die im Verlauf des Beteiligungsverfahrens geäußert wurden, gesammelt, sortiert und abgewogen. Sachliche wie emotionale Sorgen der Anwohnenden gesichtet und priorisiert. Dabei ging es zum Beispiel um die Rehe auf der Wiese, die in ein Baugrundstück umgewandelt werden soll, oder um Überlegungen, dass das Niederschlagswasser durch die Bebauung in die Gärten fließen könnte, bis hin zu der Sorge, dass neue Nachbarn den dörflichen Frieden stören könnten und das eigene Grundstück an Wert verliert. „Für uns war es wichtig, die Abwägungsmatrix transparent zu halten und das Planungsverfahren möglichst verträglich zu gestalten“, berichtet Leonie Weinbrenner von der Kunst, viele Interessen zufriedenstellend unter einen Hut zu bringen. Neben Investoren und Anwohnenden mussten zudem die Vorgaben unterschiedlichster Behörden, zum Beispiel zum Naturschutz, erfüllt werden. 

„Es ist menschlich verständlich, dass Anwohnende, die auf Grünflächen gucken, nicht sofort begeistert sind, wenn gebaut wird“, sagt Ralf Fritze. „Es ist allerdings vom Gesetzgeber geregelt, dass es kein Recht auf freie Sicht gibt.“ Hier war ein durchmischtes Wohngebiet der Planungskompromiss. Am Rand der nun 3,4 Hektar umfassenden Fläche, die an die Bestandsfläche anschließt, werden eingeschossige Ein-Familienhäuser geplant. Zum Zentrum des Quartiers ist die Verdichtung höher; hier werden mehrgeschossige Häuser mit bis zu acht Wohnparteien entstehen. 

Biotop bleibt geschützt

Das Planungsgebiet grenzt im Südosten an ein Siek – eine Ansammlung von Bäumen samt Bachlauf. Ein Argument der Anwohnenden war es, dass dieser besondere Landschaftsbestandteil durch spielende Kinder, Hunde oder durch das Entsorgen von Bioabfällen oder Rasenschnitt belastet werden könnte. Ursprünglich war es der Plan, die Baugrundstücke bis zur heutigen Grundstücksgrenze, die hier durch den Gewässerlauf gebildet wird, zu verkaufen. So hätte jedes anliegende Grundstück jeweils ein Stückchen vom Siek erhalten. Als Plan B wurde aufgrund der Einwendungen und Anregungen entschieden, die Siekfläche als öffentliches Grün festzusetzen und in das Eigentum und die Zuständigkeit der Stadt zu übertragen. Eine Hecke und ein Zaun grenzen künftig die privaten Gärten von dem besonders geschützten Landschaftsbestandteil ab. Ein schmaler Wirtschaftsweg ermöglicht die Unterhaltung. Geholfen hat dabei die Beurteilung des Umweltbeirats, der die gute Abtrennung zwischen Baugrund und Siek lobend hervorhob. 

Außerdem können in einem Bebauungsplan bestimmte Arten der Nutzung festgesetzt werden. „Für die Nutzung der Gärten haben wir eine definierte Anzahl von Obstbäumen durchgesetzt“, so Leonie Weinbrenner mit Blick auf den Erhalt der Artenvielfalt. Außerdem verpflichten sich die künftigen Baufamilien, die Zäune Richtung Straße zu begrünen. 

Die Sorge der Anwohnenden, dass ihre Gärten bei starkem Regen volllaufen, konnte durch ein durchdachtes Konzept entkräftet werden. Die Ableitung des Niederschlagswassers wird so geplant, dass es verdunsten kann, was zudem in Hinblick auf Klimaanpassungsstrategien für einen Kühlungseffekt sorgt. Baumrigolen nehmen das Wasser von den Straßen auf. Der Pflanzenuntergrund besteht aus durchlässigem Substrat. Wie bei einem Schwamm wird so Regenwasser aufgesogen und steht den Bäumen in Trockenphasen zur Verfügung. 

Die Planenden von Bockermann Fritze haben im Verlaufe der Bauleitplanung sehr kleinteilig viele gute Alternativen zur ursprünglichen Planung gefunden, um die divergierenden Interessen auszusöhnen. Die akribische Arbeit im Detail hat letztlich in der Abwägung der politischen Gremien zur Annahme des Vorhabens geführt. Durch die überzeugenden Lösungen wurden der Politik gute Argumente an die Hand gegeben, für eine Änderung des Flächennutzungsplanes zu stimmen.