Plan B für den B-Plan.
Warum Spielregeln sinnvoll sind.
Wenn sich niemand an die Spielregeln hält, macht das schönste Brett- oder Kartenspiel keinen Spaß. Diese Einsicht lässt sich auch auf einen Bebauungsplan übertragen, der die Spielregeln für ein Baugebiet festlegt. In Ausnahmefällen braucht ein B-Plan zwar einen Plan B, doch zunächst einmal gibt es viele gute Gründe, an ihm festzuhalten.
Welche das sind, wissen die Leiterin Architektur und Prokuristin Dipl.-Ing. Karin Timm-Klüter sowie Bauzeichnerin Rebecca Buermann von Bockermann Fritze DesignHaus GmbH.
Autorin: Stefanie Gomoll
Grundsätzlich ist ein B-Plan etwas Positives, denn er bietet Planungssicherheit“, unterstreicht Karin Timm-Klüter. Entwickelt wird er zumeist für ein größeres Gebiet und nicht für ein einzelnes Baugrundstück. Er legt unter anderem fest, wo auf einem Grundstück gebaut werden darf und was. Beispielsweise macht er Vorgaben in Bezug auf die Geschossigkeit sowie Dachformen und Dachneigung. Aufgabe des Teams von BFD ist es, im Zuge der Genehmigungsplanung zu prüfen, ob die Planung mit den Vorgaben aus dem B-Plan übereinstimmt und ob die erforderlichen Angaben in die Antragsunterlagen eingearbeitet werden. Zuerst muss geprüft werden, ob das Maß der baulichen Nutzung eingehalten wird. Dabei geht es einfach ausgedrückt um die versiegelte Fläche des Baugrundstücks und die Einhaltung der Geschossigkeit. „In den meisten Baugebieten soll die versiegelte Fläche aus Gründen des Natur- und Landschaftsschutzes möglichst geringgehalten werden“, so Rebecca Buermann. „Aus diesem Grund werden immer öfter Festsetzungen getroffen zu begrünten Dächern, wasserdurchlässigen Materialien oder auch zur Nutzung von solarer Energie.“
Grundsätzlich ist ein B-Plan etwas Positives, denn er bietet Planungssicherheit“, unterstreicht Karin Timm-Klüter. Entwickelt wird er zumeist für ein größeres Gebiet und nicht für ein einzelnes Baugrundstück. Er legt unter anderem fest, wo auf einem Grundstück gebaut werden darf und was. Beispielsweise macht er Vorgaben in Bezug auf die Geschossigkeit sowie Dachformen und Dachneigung. Aufgabe des Teams von BFD ist es, im Zuge der Genehmigungsplanung zu prüfen, ob die Planung mit den Vorgaben aus dem B-Plan übereinstimmt und ob die erforderlichen Angaben in die Antragsunterlagen eingearbeitet werden. Zuerst muss geprüft werden, ob das Maß der baulichen Nutzung eingehalten wird. Dabei geht es einfach ausgedrückt um die versiegelte Fläche des Baugrundstücks und die Einhaltung der Geschossigkeit. „In den meisten Baugebieten soll die versiegelte Fläche aus Gründen des Natur- und Landschaftsschutzes möglichst geringgehalten werden“, so Rebecca Buermann. „Aus diesem Grund werden immer öfter Festsetzungen getroffen zu begrünten Dächern, wasserdurchlässigen Materialien oder auch zur Nutzung von solarer Energie.“
Im Umkehrschluss bedeutet diese Planungssicherheit, dass Baufamilien, die ein Grundstück nach ihren Vorstellungen gefunden haben, dort vielleicht nicht genau das Haus bauen können, das ihnen vorschwebt. Die meisten Änderungswünsche von Baufamilien betreffen übrigens die Geschossigkeit oder die Dachform. „Dann ist unter Umständen ein Umdenken erforderlich, also ein Plan B“, so Karin Timm-Klüter. Die Erfahrung der beiden BFD-Mitarbeiterinnen zeigt jedoch, dass sich fast immer eine Möglichkeit findet, aus den Vorgaben das Beste zu machen und die Wünsche der Baufamilien mit dem B-Plan in Einklang zu bringen. Und manchmal findet sich nach intensiven Gesprächen und ausführlicher Beratung sogar eine Lösung, die mit den Festsetzungen übereinstimmt und besser ist als die ursprüngliche Idee. Erforderlich dafür ist Kreativität und Flexibilität auf beiden Seiten. „Uns liegt es am Herzen, die perfekte Lösung zu finden“, resümiert die Leiterin Architektur, „auch wenn es für uns bedeuten kann, dafür zwei, fünf oder mehr Entwürfe zu zeichnen.“
Obwohl es grundsätzlich nicht gewünscht ist, besteht rechtlich die Möglichkeit, eine Befreiung, Abweichung oder Ausnahme von den Festsetzungen des B-Plans zu erwirken. Gute Chancen auf einen Plan B bestehen zum Beispiel dann, wenn in bestehenden Wohngebieten der Bebauungsplan schon sehr alt ist und die Festsetzungen, die damals getroffen wurden, nicht mehr dem heutigen Stand beim modernen Wohnen gerecht werden. Oder wenn bereits andere Befreiungen im selben Baugebiet erteilt wurden.
Wenn Baufamilien diesen Weg einschlagen, entgeht ihnen allerdings ein weiterer entscheidender Vorteil, den das Einhalten der Spielregeln mit sich bringt: Ein B-Plan bietet die Möglichkeit, nach dem Bauordnungsrecht der Landesbauordnung ein einfaches Anzeigeverfahren, also die Genehmigungsfreistellung für das geplante Bauvorhaben durchzuführen. Bei Einhaltung des B-Plans liegt die Baugenehmigung nach nur einem Monat vor und es fallen keine Gebühren an. Nach festgelegten Regeln zu spielen, kann also ein echter Gewinn sein.