Lage, Lage, Lage!
Wer suchet, der findet.
Bauland ist heiß begehrt. Doch es fehlt an allen Ecken und Enden. Nicht zuletzt der rasant wachsende E-Commerce bewirkt, dass die Nachfrage nach modernen Logistikeinheiten stetig steigt. Der Bedarf der Logistiker ist hoch. Die Anforderungen speziell. Sei es zum Beispiel als Umschlagplatz mit einer sehr guten Anbindung an Autobahnen, das Schienennetz oder Wasserstraßen. Oder wenn es beispielsweise am Rande von Ballungszentren um die Belieferung der berühmten letzten Meile geht. Die Aufgabenstellungen für Logistik- und Gewerbeflächen sind komplex und bewegen sich im Spannungsfeld von guter Verkehrsanbindung und dem Vorhandensein von urbanen Strukturen. Aber es gibt Lösungen.
Autorin: Eike Birck
Die gut vernetzten Generalplaner von Bockermann Fritze plan4buildING stehen im engen Kontakt zu ihren vielen Partnern aus der Baubranche, zu Investoren, Vermarktern, Eigentümern und zu Wirtschaftsförderern – und das bundesweit. „Unser Netzwerk ist ein großer Erfolgsfaktor, wenn wir für einen Kunden auf die Suche nach geeignetem Bauland gehen“, bestätigt Marco Nesemeier, Prokurist bei plan4buildING. „Die Beschäftigung mit dem Bebauungsplan gehört ebenfalls zu unserem täglichen Geschäft“, ergänzt seine Kollegin Mareike Plümers. Die Kombination aus Netzwerk und bautechnischem sowie baurechtlichem Know-how sorgt dafür, dass Bockermann Fritze schneller als andere reagieren kann. Egal ob es sich um eine große Fulfillment- oder eine vergleichsweise kleine B2C-Anlage handelt. Denn in allen Geschäftsbereichen der Logistik wird Bauland händeringend gesucht. „Als Generalplaner haben wir viel Erfahrung mit der Bewertung von Grundstücken und Machbarkeitsstudien“, betont der Ingenieur. „Wir wissen, welche Gutachten benötigt werden, und sprechen die Sprache der Behörden.“ Außerdem haben die Fachleute von Bockermann Fritze Kenntnisse darüber, welche Grundstücke am Markt sind. Wo vielleicht schon mal ein Bauantrag gestellt wurde und aus welchen Gründen dieser unter Umständen abgelehnt wurde. „Und ist vielleicht das eine Grundstück für den Kunden x ungeeignet, kann es jedoch genau auf die Anforderungen von Kunde y zutreffen“, weiß Mareike Plümers. „Die Gespräche mit Wirtschaftsförderern sind dabei oft sehr aufschlussreich, denn sie sind nicht nur Experten für stadteigene Flächen, sondern haben umfassendes Know-how, was in ihrer Region zur Verfügung steht.“
Was geht?!
„Bei der Suche nach Bauland ist selbstverständlich Diskretion das oberste Gebot“, betont Dipl.-Ing. Martin Pollpeter, Geschäftsführer und Gesellschafter bei Bockermann Fritze. „Schließlich sollen Mitbewerber nichts von der strategischen Ausrichtung erfahren oder gar auf dasselbe Bauland bieten. Das würde die ohnehin momentan sehr hohen Grundstückspreise nur noch weiter in die Höhe treiben.“ Bei der Suche gilt es, neben der Aufgabenstellung des Kunden auch gleich mit zu prüfen, was auf einer potenziellen Fläche überhaupt erlaubt ist. Intelligente Flächenkonzepte werden immer relevanter. Dazu gehören auch Brownfield-Redevelopments und Umnutzungen stillgelegter Einzelhandelsflächen sowie passgenaue Gebäudekonzepte, wie etwa ein Multi-Level-Ansatz. Neben dem eigenen großen Netzwerk, in dem u. a. Banken, Gutachter, Investoren, Experten für Sprengungen, Rechtsberater, Entsorger, Recyclingbetriebe und noch viele andere relevante Player mehr versammelt sind, ist Bockermann Fritze auch im Netzwerk Brownfield 24 vertreten – eine bundesweite Dienstleistungs- und Netzwerk-Plattform für Altlastenareale, Brachflächen und Revitalisierungsprojekte.
Nicht nur für den Wohnungsbau ist die Lage einer Immobilie von entscheidender Bedeutung. Das gilt im besonderen Maße für die Logistikbranche. „Das Grundstück muss verkehrstechnisch gut erreichbar sein, am besten in der Nähe einer Autobahn und mit einem Anschluss an das Schienennetz“, zählt Martin Pollpeter auf. „Der Standort sollte zudem durch die Nähe zu urbanen Strukturen attraktiv für die Mitarbeitenden unserer Kunden sein. Es muss berücksichtigt werden, wie die Mitarbeitenden ihren Arbeitsplatz erreichen. Ist es der ÖPNV oder der eigene Pkw? Gibt es eine Haltestelle und wie viele Parkplätze müssen geschaffen werden? Welche Rolle spielt die E-Mobilität? Brauche ich Ladestationen? Vielleicht auch für Fahrräder? Und wie sieht es mit sicheren Abstellmöglichkeiten für Räder aus?“ All diese Überlegungen wirken sich auf die Planung aus. Verfügt das Grundstück über die passende Größe, müssen etwaige Erschließungskosten berechnet werden und es wird geprüft, wie eben das Grundstück ist. Infrastruktur bedeutet noch sehr viel mehr als eine gute Verkehrsanbindung. „Versorgungsmedien wie Telekommunikation, Glasfaserkabel, Strom, Gas, Wasser und vieles mehr sind für unsere Kunden von entscheidender Bedeutung. Es gilt also, jedes Detail schon von Anfang an – also schon bei der Suche – auf dem Schirm zu haben“, resümiert Martin Pollpeter.
Planen heißt verstehen.
Den Bedarf des Kunden schnell zu verstehen, ist einer der großen Vorteile, die Bockermann Fritze in die Waagschale legen kann. Ein Makler, der naturgemäß nicht über die Erfahrung eines Generalplaners verfügt, kann nur punktuell erfassen, welche Anforderungen Logistiker haben. Denn dabei geht es nicht „nur“ um Lage und Größe des Grundstücks, sondern auch um seine Beschaffenheit. Gutachter, zum Beispiel zur Bodenstabilität oder zum Schallschutz, können sehr schnell von Bockermann Fritze beauftragt werden. Im Detail-Check können schon recht konkrete Pläne erarbeitet werden. „Für den Kunden ist das ein unschätzbarer Vorteil. Damit wird die Grundstückssuche nicht zu einem Blindflug, sondern er weiß von Anfang an, ob er genau die Bedingungen vorfindet, die er braucht, oder ob eventuell ein eingeschränkter Betrieb möglich ist“, so Martin Pollpeter.
Ist das Grundstück gefunden, wird mit Bockermann Fritze der Partner in Sachen Vermittlung auf Wunsch auch zum Generalplaner. „In diesem zweiten Schritt kann es dann gleich nahtlos weitergehen“, beschreibt Marco Nesemeier das weitere Vorgehen. „Das hat einen enormen Vorteil. Wenn wir das Grundstück ermittelt und vermittelt haben, wissen wir schon sehr viel, was für die Planung essenziell ist. Dadurch geht es ohne Reibungsverlust gleich weiter mit dem Projekt. Kein Wissen geht verloren. Auf Wunsch können wir gemeinsam mit unserem Kunden weitere Planungen in unserem room&site| workshop erarbeiten.“ Und selbstverständlich kann Bockermann Fritze die sich anschließende Durchführung samt kompletter Projektsteuerung übernehmen. Es kommt also alles aus einer Hand. „Dieser Vierklang – Suche, Entwicklung, Steuerung, Generalplanung – ist in der Abfolge sehr spannend“, so Marco Nesemeier. Und diese Expertise von Bockermann Fritze plan4buildING wird vom Markt sehr gut angenommen. „Für uns ist das ein neues Geschäftsfeld“, erklärt Martin Pollpeter. „Mit der Generalplanung sind wir schon seit etlichen Jahren unterwegs und können auf einer soliden Erfahrung aufbauen. Dieses Know-how mit der Suche und Vermittlung von Flächen zu verbinden, ist ein zukunftsträchtiges Modell.“